Дома блокированной застройки - что это, статус, признание, разрешение

Управление домом блокированной застройки

Управление фондом жилой недвижимости происходит по различным программам, которые утверждены на местном или государственном уровнях.

Одной из региональных инициатив является программа капитального ремонта. В ней регламентируется порядок проведения капитальных работ для аварийных объектов.

В региональные программы капремонта общего имущества в многоквартирных домах включаются все объекты, расположенные на территории региона, за исключением тех МКД, которые признаны аварийными и подлежат сносу.

В статье 16 Жилищного кодекса РФ дается четкое определение понятию «многоквартирный дом». В части 3 документа главным квалифицирующим признаком квартиры является прямой доступ в помещение общего пользования. Если в объекте нет прямого выхода в места общего пользования, значит, этот дом не является многоквартирным.

Такие дома не подлежат включению в эти программы. Ответственность по содержанию совмещенных объектов несут их собственники. Но обязательства по уплате ежемесячных взносов на капремонт общего имущества у граждан также не возникают.

При необходимости установления состояния квартир в блокированной застройке их владельцы должны направить запрос в Бюро технической инвентаризации или жилищные органы, деятельность которых регулируется конкретными законодательными актами.

Особенности управления домом блокированной застройки

Для упорядочения условий предоставления коммунальных услуг или организации схемы благоустройства общей придомовой территории владельцы блоков вправе подписать соглашение и выбрать обслуживающую организацию.

Органы местного самоуправления по месту расположения совмещенного объекта и представители госучреждений окажут содействие с оформлением документации.

Владельцы домов блокированных построек могут самостоятельно принимать решения относительно необходимости проведения ремонта в их части дома. Обслуживание обычно проводится в соответствии с правилами эксплуатации частных домовладений. При необходимости проведения ремонтных или реконструктивных работ общей конструкции все собственники должны дать согласие на них.

Если права на землю не разграничены между жильцами, управление происходит по правилам совместной собственности. Наличие разграничений между соседями должно учитывать их интересы.

Происхождение и номенклатура [ править ]

Vicars ‘Close, Wells , построенный 1348–1430 гг.

Хотя известны более ранние готические церковные образцы, такие как Vicars ‘Close, Wells , практика строительства новых жилых домов, единообразных по линии собственности, действительно началась в 16 веке по голландским и бельгийским образцам и стала известна на английском языке как «рядные» дома. . Например, в районе Ярмут-Роус , Грейт-Ярмут , Норфолк , фасады зданий равномерно тянулись прямо к границе собственности.

Термин « терраса» был заимствован из садовых террас британскими архитекторами позднего георгианского периода для описания улиц домов, чьи единые фасады и одинаковая высота создавали ансамбль, который был более стильным, чем «ряд». Таунхаусы (или таунхаусы), как правило, представляют собой двух- или трехэтажные строения, которые разделяют стену с соседним домом. В отличие от многоквартирных домов, в таунхаусах нет соседних домов над или под ними. Они похожи по концепции на рядные дома или дома с террасами, за исключением того, что обычно делятся на более мелкие группы домов. Первый и последний из домов называется торцевой террасой и часто отличается планировкой от домов в середине, иногда называемой средней террасой.

Что такое блокированная застройка

По своей сути объекты блокированной жилой застройки представляют собой дома, которые имеют от двух до десяти автономных жилых блоков и не превышают высоту в три этажа. У такой застройки имеются общие стены. Каждый блок представляет собой индивидуальное жилое помещение с отдельным входом и наличием подведенных инженерных коммуникаций. При этом отсутствует общедомове имущество. Каждый индивидуальный блок жилой застройки может быть оформлен в собственность.

Точно также земельный участок под каждым отдельным блоком может быть оформлен в собственность или в аренду. При этом минимальная и максимальная площадь такого земельного участка устанавливается Правилами землепользования и застройки, которые утверждены в каждом субъекте нашей страны. Тем не менее, дома, относящиеся к типу блокированной жилой застройки, имеют общую придомовую территорию, которая может быть как совместной, так и разгороженной.

Каждый дом имеет свое электроснабжение, водоснабжение и водоотведение. В связи с чем, каждый объект имеет свои специальные приборы учета потребляемых ресурсов. Таким образом, благодаря индивидуальному отоплению, одному собственнику не придется переплачивать за потребляемые ресурсы другими владельцами, как это зачастую происходит с собственниками квартир, расположенных в многоквартирном доме.

Дом такого типа не предусматривает предоставление услуг управляющей компании, а также произведение отчислений на капитальный ремонт. Все затраты на текущий ремонт, содержание придомовых участков возлагаются на каждого собственника индивидуального блока. Собственники сами вправе принимать решение о том есть ли необходимость для проведения капитального или текущего ремонта дома, а также когда именно они будут производить данные работы.

Для получения данного разрешения, необходимо представить проектную документацию на здание, межевой план, ранее выданный градостроительный план, а также технические условия для подключения к объектам инфраструктуры.

Рассмотрим самые распространенные ошибки, связанные с определением понятия «блокированная жилая застройка».

Блокированная жилая застройка- это многоквартирный дом.
Блокированная жилая застройка и индивидуальное жилищное строительство- одно и тоже.
Каждый блок не может быть зарегистрирован как отдельный объект.

Согласно законодательной базе, многоквартирным домом признается совокупность отдельных квартир и общедомового имущества, которое принадлежит этим собственникам на общедолевой основе. Речь идет о чердаке, лестнице, подвале, коридоре. Как уже было выше отмечено, у домов блокированной жилой застройки общедомовое имущество отсутствует.

В тоже время, каждый блок жилой застройки не является индивидуальным жилищным строительством.

Стоит отметить, что при решении вопроса о реконструкции индивидуального дома в блокированную жилую застройку, не следует забывать о размерах земельных участков, которые образуются вследствие раздела. Их площадь должно удовлетворять требования градостроительных регламентов, в том числе Правил землепользования и застройки. После завершения процедуры преобразования, соответствующие изменения должны быть внесены в правоустанавливающие документы, как на объект недвижимости, так и на земельный участок.

Следовательно, индивидуальный блок имеет свой уникальный кадастровый номер и характеристики (площадь объекта, кадастровая стоимость, границы земельного участка под ним).

Таким образом, блокированная жилая застройка является экономичной и эффективной конструкцией. Плотность постройки позволяет такому жилью быть более доступным по стоимости, чем индивидуальные дома или квартиры в многоквартирных домах.

Основные преимущества и недостатки блокированных жилых домов

К понятию блокированных домов относятся жилые постройки малой этажности (не более 3-х этажей), совмещенные друг с другом общей стеной, имеющие отдельные входы с улицы и обладающие небольшими участками земли. На бумаге все это может выглядеть не слишком презентабельно и удобно, но такое впечатление обманчиво, поскольку построено лишь на первом взгляде на этот вопрос. В действительности же блокированные дома обладают рядом преимуществ, делающих нашу жизнь более комфортной, удобной и уютной. Если, к примеру, сравнивать с квартирой в обычном многоквартирном доме, то таунхаусы можно с полным правом назвать более удобным вариантом жилья. Ведь к услугам их обитателей — единая автономная система коммуникаций, причем сохраняется также возможность подключения к центральным системам отопления, водоснабжения и тому подобное. Каждая квартира в блокированном доме имеет собственный и обособленный выход на улицу и в гараж, плюс к этому распространение таунхаусов приводит к постепенному развитию вокруг них соответствующей инфраструктуры, делающей нашу жизнь проще: детских площадок, магазинов, прогулочных зон и так далее.

Стоимость таунхаусов несколько выше стандартной городской квартиры, но в этом также можно и нужно найти свои плюсы, в частности, возникает примерно однородная социальная среда, обитателей таунхаусов будут окружать соседи одного с ними социального уровня, что практически исключает опасность делить дом с неблагонадежными и асоциальными элементами.

Над вопросом проектирования блокированных жилых домов точно следует всерьез задуматься тем, кто ценит близость к природе и заботу об экологии. Обычно таунхаусы строят вне пределов городской черты, где воздух чище, природа становится ближе к человеку, гораздо меньше шума, пыли и суеты, столь присущих крупным городам и мегаполисам.

Из серьезных минусов, которые следует учитывать в ходе архитектурного проектирования таунхаусов, можно назвать лишь более высокую их стоимость в сравнении с городскими квартирами. Это утверждение справедливо лишь для больших квартир, из трех и более комнат, для менее габаритных жилищ фактор цены не столь значим и важен. Стоит еще упомянуть, что и расходы на содержание таунхаусов будут несколько выше, к этому также следует быть готовыми всем потенциальным владельцам блокированных домов.

Некоторые нюансы процесса проектирования блокированных жилых домов

Процесс проектирования блокированных домов по своей структуре и наполняемости мало чем отличается от аналогичной работы над проектами загородных домов, коттеджей или квартир. Обязательными составляющими процесса становятся разработка эскизного проекта, дающего возможность оценить внешний и внутренний облик сооружения и присущие ему особенности. Помимо этого, осуществляется разработка архитектурной части проекта, конструктивной, а также инженерной, что позволяет в полном объеме реализовать задачу создания комфортного и уютного жилья.

Однако ключевой особенностью процесса разработки проектов блокированных домов является тот факт, что к их планировке, а также конструктивному оформлению предъявляются схожие требования, их можно с полным основанием назвать типовыми или стандартными. В результате этого, даже при попытках всячески разнообразить внутренний облик таунхаусов, их планировка получается в большинстве ситуаций такой: на первом этаже располагаются помещения нежилого характера, например, гостиная и кухня, а на втором — жилого, при этом санузлы целесообразно располагать как на первом, так и на втором этажах. Исходя из этого, разнообразие в блокированных домах достигается в основном за счет интерьерных решений.

Данный калькулятор предоставляет возможность осуществить примерный подсчет затрат, необходимых для разработки проектов блокированных домов.

Дома для застройки высокой плотности

Массовая жилая застройка, сложившаяся за последние десятилетия, в большинстве городов страдает однообразием не столько из-за схожести внешнего облика зданий, но и одинаковой этажности.

Рис. 12.13. Жилая застройка повышенной переменной этажностиПри застройке городов часто не учитываются масштаб и характер исторически сложившейся архитектурной среды. Применение лишь многоэтажных жилых домов — 5-9 этажных в малых и средних городах, 17-25 этажных в крупнейших, помимо эстетических имеют еще и ряд функциональных недостатков. Увеличение высоты зданий приводит к росту ингаляционных разрывов, утрате понятия дворового пространства, и вследствие этого снижению уровня благоустройства.

Альтернативой многоэтажной застройке стала малоэтажная низко-плотная застройка разработкой и реализацией которой с 70-х годов занимались зарубежные и российские проектировщики. В европейских странах многие из этих проектных решений осуществлены. В последние годы у нас реализуются жилые комплексы, как в пригородах, так и в Москве (Южное Бутово, Рождествено, Кунцево, Покровско-Глебово, Куркино) (рис. 12.13-12.15). Разработаны проекты для центра Москвы — комплекс таунхаусов «Палаты Муравьевых», спроектированы бюро «Остоженка».

Рис. 12.14. Жилые дома высокой плотности для застройки склоновГородская малоэтажная застройка обладает целым рядом достоинств, Она позволяет создать разнообразный по архитектуре и планировочным решениям жилой фонд, уютные сомасштабные человеку дворы, комфортную гуманную городскую среду.

Основным экономическим требованием к планировочным решениям городской малоэтажной застройки является интенсивность использования городской территории. Эта интенсивность характеризуется показателем плотности застройки (м3 общей площади/га) и составляет, согласно градостроительным нормам проектирования 5-этажной застройки 5300 для центральных, 5200 для северных и 5600 для южных районов страны. Наилучшие показатели плотности достигаются при переменной этажности застройки (2-4; 2-5; 2-6 этажей) и устройстве двухуровневых квартир в верхних этажах.

Широкое распространение малоэтажная застройка высокой плотности может получить в малых и средних городах, архитектурно-градостроительному масштабу которых она отвечает в наибольшей степени.

Рис. 12.15. Жилые дома для застройки высокой плотности. ИрландияВ больших и крупных городах застройка высокой плотности дополняет многоэтажную застройку, особенно в зонах реконструкции исторических городов.

Малоэтажную застройку высокой плотности применяют в условиях жаркого климата, так как при этом обеспечивается лучший температурно-влажностный режим помещений в жаркое время года.

Целесообразно использование застройки высокой плотности на территориях со сложным рельефом, слабыми грунтами и в условиях высокой сейсмичности.

Для малоэтажной застройки высокой плотности применимы все основные типы многоквартирных домов — блокированные, секционные, коридорные и комбинированные структуры.

Блокированный дом — он частный или общий?

Это один из наиболее частых вопросов, который вызывает путаницу и неопределенность среди всех тех, кто планирует купить таунхаус или дуплекс, либо уже приобрел. Что же в таких домах частное, а что общее?

Просто на этот вопрос не ответить. Вследствие «молодости» этого формата жилья на российском рынке и большого количества нормативных документов многие из них дают расплывчатые определения, а то и вовсе противоречат друг другу.

Что следует учесть собственникам блочного жилья?

Все обслуживание в таких зданиях ложится на плечи собственников каждого блока-квартиры: на них не распространяются многие жилищные госпрограммы, в том числе и программа аварийного капремонта, проведении текущего или капитального за государственный счет. То есть, с точки зрения закона, государство их приравнивает к частным индивидуальным домам;
Однако, для любых существенных ремонтно-строительных работ, как и в многоквартирном доме, потребуется получать согласие соседей;
Еще менее ясна ситуация с земельными участками. Согласно постановлению Минстроя, под каждый блок в блокированном доме выделяется и оформляется отдельный участок. А согласно указу Минэкономразвития, застройка сблокированных домов может вестись и на едином участке;
Если участок оформлен на конкретный блок, на него распространяются все те же требования, что и к частным домам: проведение обязательного межевания, уплата налогов и т .д.;
Ввиду того, что каждый блок инженерно независим друг от друга, собственники несут индивидуальную ответственность за исправность котельного, противопожарного оборудования и электропроводки;
Общие вопросы, касательно функционирования и обеспечения всего жилого комплекса, должны решаться совместно, всеми собственниками.

Проектирование участка: сколько от чего нужно отступить

Проектирование участка

Красные линии и границы с соседями

Красные линии, согласно пп. 11 и 12 ст. 1 ГрК РФ, — это линии, обозначающие границы земельных участков, границы территорий общего пользования, границы линейных объектов (газопроводов, ЛЭП, дорог и прочего). В садоводческих посёлках и населённых пунктах с участками под ИЖС или ЛПХ отступы от красных линий, в принципе, одинаковы:

для хозяйственных вспомогательных построек от красной линии улицы (дороги) — не менее 5 м;
для жилого дома от проезда (красной линии проезда) — не менее 3 м;
от хозпостроек до красной линии проезда — не менее 5 м.

Смежные границы с соседями тоже, по сути, являются красными линиями, но обычно так не называются. Жилой дом должен быть расположен от границы с соседним участком не ближе чем на 3 м. Большая часть хозпостроек может строится от границы с соседями на расстоянии не менее 1 м. Исключение — помещения для содержания скота или птицы: хлев и птичник нужно отодвинуть от границ соседнего участка как минимум на 4 м. Пример зон возможного размещения на участке жилых и хозяйственных построек. Фото с сайта chipmaker.ruИзмеряем расстояния между строениями от цоколя здания или от его стены, если цоколь отсутствует

Если дом имеет выступающие части (эркеры, террасы, выносы второго этажа), то измерения производятся от выступающей части или от её проекции. Для хозяйственных построек, размещённых на расстоянии 1 м от соседского забора, нужно предусмотреть слив дождевой воды с крыши таким образом, чтобы сток не попадал на участок соседей.
Кроме санитарных норм, в размещении построек важно учесть противопожарные разрывы. Здесь важно знание материалов, из которых возведены строения

Так, для зданий из негорючих материалов (кирпич, железобетон, газобетон и для строений, имеющих конструкции из горючих материалов, но изолированных негорючими), минимальное расстояние между строениями — 10 м. Для деревянных строений — 15 м. В размещении построек важно учесть противопожарные разрывы
Для соблюдения противопожарных норм указанное расстояние учитывается между домами и строениями соседей, даже находящимися через улицу. Соблюдение противопожарных расстояний между строениями на одном участке необязательно.
Допускается блокированное расположение строений на соседних участках. Например, строительство рядом двух жилых домов, принадлежащих разным хозяевам, через глухую противопожарную стену — брандмауэр.

Управление домами блокированной застройки

В рамках управления различными домами региональное правительство проводит много разнообразных программ. Одна из них – Региональная программа капитального ремонта, в рамках которой дома, признанные аварийными или нуждающиеся в проведении капитального ремонта получают надлежащую помощь.

Дома блокированной застройки не относятся к классу многоквартирных домов, соответственно не могут быть внесены в работу таких региональных программ.

Все работы по ремонту и содержанию домов такого типа производятся жителями отдельных частей. Что касается признания того или иного состояния совмещенной постройки, то можно обращаться в жилищные службы и БТИ, работа которых регулируется действующим законодательством.

В плане управления домом блокированного типа стоит ориентироваться на процесс управления частным домом или коттеджем, в рамках которого ответственность за состояние несет собственник. Для оформления сопутствующей документации существуют органы самоуправления (например, старший по улице и т. д.) и государственные жилищные органы и комиссии.

В общем случае можно отметить, что дома совмещенной застройки представляют собой дом на несколько хозяев, где у каждого владельца есть права на отдельный блок (имеющий общую стену или стены с соседями) и обособленный участок с индивидуальным выходом на него из части-дома и индивидуальным выходом с участка на местность общего использования. Четкой законодательной (нормативно-правовой) базы, регулирующей порядок оформления, управления и решения разных вопросов для домов блокированной постройки нет.

Но есть упоминания о таком типе недвижимости во многих жилищных законах, указах и кодексах. В связи с этим рекомендуется по всем спорным вопросам обращаться за консультацией к юристам и другим жилищным специалистам.

Отличительные признаки блокированного дома

Отличия обособленного дома от многоквартирного:

территория может быть как совместного пользования, так и огороженная;
таких участков может быть от двух до десяти;
нет общего входа к жилым помещениям разных семей;
каждый блок имеет собственные коммуникации (отопление, водопровод, канализация);
обязательно наличие выхода на территорию общего пользования;
помещения общего пользования отсутствуют.

Юридическая значимость такого жилого здания

Статус дома блокированной застройки отличают некоторые особенности в плане нормативных тонкостей:

В кадастровый реестр при регистрации дом оформляется как единое целое строение. Нельзя зарегистрировать отельный блок или какую-то их часть. В наследство передается только часть дома и участка земли находящаяся во владении.
Дом, блокированной застройки не относится к многоквартирным домам, а считается отдельным цельным строением. Это утверждение следует из главного отличительного признака такого дома, выход из каждой части дома на свою обособленную территорию.

В многоквартирных домах собственники из своего жилья попадают на территорию общего пользования (подъезд), а затем уже на улицу.

План дома блокированной застройки.

Виды и определения домов блокированной застройки

Все строения блокированной застройки имеют общие черты, описанные выше, но имеют отличие в форме возведения, жилой площади и дизайне:

Таунхаус – дом городской застройки, с элементами загородной жизни. Квартиры имеют небольшую площадь и вертикальную планировку, каждый этаж выполняет отдельную функцию. У каждого собственника есть свой отдельный вход и небольшая территория перед ним. Заднего двора такие дома не предусматривают.
Виолетта – вид таунхауса, возведенный в итальянском стиле. Постройка дорогостоящая, относится к элитному классу жилья. Предусматривает наличие большой придомовой территории, и расположенного на ней бассейна, террасы, веранды и гаража.
Лэйнхаус – небольшие блокированные дома застраивают в одном месте, образуя целый жилой комплекс. Отличие от таунхаусов в увеличенной площади придомового участка и наличия на этой территории гаража. Родоначальники такой застройки французы, их мысль развили и поддержали и распространили архитекторы Англии.
Дуплекс – двухквартирный блокированный дом. Жилье имеет общую крышу и общую глухую стену. Впервые постройкой таких домов занялись в Англии XIX века. Чаще всего дуплексы двухэтажные, но иногда владельцы достраивают третий этаж.
Квадрохаус – дом на 4 семьи, каждая имеет свой отдельный вход, гараж, и небольшую придомовую территорию. Жилые помещения собственников связаны общей стеной. Жилая площадь каждой квартиры большая, планировка выполняется по принципу улучшенного типа. Первый этаж отводиться под кухню и технические помещения, на втором этаже размещают спальни, а если дом имеет третий этаж, то верхние комнаты отдают под обустройство досуга – спортивный зал, бильярдная или лаунж зона.
Британхаусы – дома возведенные в традиционном английском стиле. Внешняя отделка стен выполняется терракотовым кирпичом. При строительстве используются только экологически чистые материалы. Этот вид застройки относят к жилью премиум класса.

4. Этап оформления:

4.1. Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатации

Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
необходимо обратиться с соответствующим заявлением в (ОМСУ) лично либо через МФЦ или в электронном виде.

К заявлению должны быть приложены следующие документы:

правоустанавливающие документы на земельный участок;
градостроительный план земельного участка, представленный для получения разрешения на строительство;
разрешение на строительство;
акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда);
акт, подтверждающий соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора);
документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта;
заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение уполномоченного на осуществление федерального государственного экологического надзора федерального органа исполнительной власти;
технический план объекта капитального строительства, который изготавливается кадастровым инженером на каждый блок жилого дома отдельно, с указанием кадастрового номера земельного участка, на котором этот блок расположен.

4.2. Оформление права собственности

, выдавший разрешение на ввод в эксплуатацию построенного жилого дома блокированной застройки самостоятельно подаёт заявление и все необходимые документы в Росреестр для осуществления его .

Для Вам необходимо:

обратиться в МФЦ, имея при себе следующие документы:
- паспорт;
- разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
- документы на земельный участок.
Специалист МФЦ:
- оформит Ваше заявление о государственной регистрации права собственности;
- укажет реквизиты для оплаты госпошлины и ее размер;
- выдаст Вам на руки расписку о принятии документов с указанием сроков получения документов.
Вы также можете подать документы в электронном виде на официальном сайте Росреестра или на Едином портале государственных и муниципальных услуг «Госуслуги».
заплатить госпошлину – 2000 руб;
получить выписку из ЕГРН, подтверждающую, что блок в жилом доме блокированной застройки с уникальным кадастровым номером принадлежит Вам на праве собственности.